Wanneer is onderhuur toegestaan? Rechten van huurder en verhuurder

Wanneer is er sprake van onderhuur?

Scenario: u bent op zoek naar woonruimte. Een kennis huurt een woning en weet toevallig dat u ook op zoek bent naar woonruimte. Dat klinkt natuurlijk als muziek in de oren. Van het één komt het ander en u besluit een kamer in de woning van uw kennis te huren. De huurprijs wordt afgesproken en u deelt de gezamenlijke ruimten. Problem solved... Al zeg ik het zelf! Maar dan zegt de verhuurder opeens rechtsgeldig de huurovereenkomst met uw kennis op. Wat zijn uw rechten? Kunt u de huurovereenkomst overnemen? Of staat u met uw koffers op straat? De antwoorden op deze vragen zullen in dit blog onder andere aan de orde komen…

Wat houdt onderverhuur nou precies in?

Er is sprake van onderhuur als de huurder van een woning deze geheel of gedeeltelijk aan een ander verhuurt. De huurder van de woning wordt in dat geval de hoofdhuurder en onderverhuurder . De verhuurder van de woning wordt de hoofdverhuurder en de nieuwe huurder wordt onderhuurder . Er zal in dit geval sprake zijn van twee verschillende huurovereenkomsten, namelijk:

• Een huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en hoofdhuurder en ;
• Een huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de onderhuurder .

Best verwarrend, toch? Daarnaast verbiedt de wet in eerste instantie onderhuur van de gehele woning. Dit is echter alleen toegestaan indien de verhuurder hiervoor uitdrukkelijk schriftelijk toestemming heeft gegeven. Het verhuren van een gedeelte van de woning is wettelijk wel toegestaan, maar wordt meestal in de huurovereenkomst uitgesloten.

Verhuurt de huurder de gehuurde woning zonder toestemming?

Dan spreken we van “illegale onderverhuur”. In dat geval gedraagt de huurder zich niet als een goed huurder, waardoor de verhuurder de huurovereenkomst (per direct) kan beëindigen. Naast het beëindigen van de huurovereenkomst kan de verhuurder een boete opleggen, die door de huurder betaald moet worden. Maar… Dan zijn we er nog niet! De verhuurder kan ook nog aanspraak maken op een schadevergoeding op grond van eventuele winst, die de huurder heeft genoten door middel van de onderverhuur.

Geniet de onderhuurder huurbescherming?

Om deze vraag te beantwoorden is het belangrijk om eerst een onderscheid te maken tussen de termen “ onderhuurder zelfstandige woonruimte” en “ onderhuurder onzelfstandige woonruimte.”

Onderhuurder zelfstandige woonruimte

Tussen de onderhuurder en onderverhuurder is een huurovereenkomst gesloten. De onderhuurder, die de gehele zelfstandige woonruimte huurt, heeft op grond van de huurovereenkomst recht op huurbescherming. Dit brengt met zich mee dat, indien de huurovereenkomst tussen de onderverhuurder en de hoofdverhuurder eindigt, de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de onderverhuurder blijft voortbestaan. Hier is ook sprake van wanneer de hoofdverhuurder geen toestemming heeft gegeven voor de onderhuur. De onderverhuurder valt er als het ware tussenuit en de onderhuurder dient vanaf dat moment de huur te betalen aan de hoofdverhuurder.

Wat zijn de rechten van de hoofdverhuurder?

De hoofdverhuurder kan binnen zes maanden na het einde van de hoofdhuurovereenkomst de rechter verzoeken om de huurovereenkomst met de onderhuurder te beëindigen. Hij/zij is immers geen huurovereenkomst met de onderhuurder aangegaan. Mocht de hoofdverhuurder de onderhuurder accepteren als officiële huurder, dan neemt de hoofdverhuurder de huurovereenkomst van de onderhuurder over.

Onderhuurder onzelfstandige woonruimte

Tussen de onderverhuurder en de onderhuurder is een huurovereenkomst gesloten. In de meeste gevallen heeft de onderverhuurder ook zijn hoofdverblijf in de woning en deelt de gemeenschappelijke voorzieningen met de onderhuurder. De onderhuurder heeft in dit geval geen recht op huurbescherming en dient bij het einde van de hoofdhuurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder de woning te verlaten, omdat hij/zij zonder recht of titel in de woning verblijft. De onderhuurder zou dan wel zijn/haar eventuele schade kunnen verhalen op de onderverhuurder.



Hoe gaat de  beëindiging van onderhuur in zijn werk?

Indien de hoofdverhuurder besluit om de onderhuurder niet te accepteren, dan kan hij/zij binnen zes maanden na afloop van de huurovereenkomst met de hoofdhuurder naar de rechter stappen om de huurovereenkomst met de onderhuurder te beëindigen.

De wet hanteert een aantal gronden waarop de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met de onderhuurder door een rechter in ieder geval zal worden toegewezen:

• Indien de onderhuurder onvoldoende inkomen heeft om de huurpenningen zelfstandig te voldoen;
• Indien de onderhuurder de huurovereenkomst enkel is aangegaan om op korte termijn de positie van hoofdhuurder te verkrijgen.

De rechter zal tevens een belangenafweging maken, waarbij de belangen van zowel de verhuurder als de onderhuurder worden afgewogen.

Uit de rechtspraak blijkt dat, als er sprake is van een sociale huurwoning, de huurovereenkomst met de onderhuurder in de meeste gevallen door de rechter zal worden beëindigd.

Kampt u als verhuurder met illegale onderhuur? Of bent u onderhuurder en dreigt er een uithuiszetting?

Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Huurrecht Specialisten is gespecialiseerd in het huurrecht, waaronder ook onderhuur.